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如何看契約?『土地專任委託銷售契約書』

【文章遷移小叮嚀】

 想看更多最新的各類契約文章請至: http://fountainlawfirm.pixnet.net/blog/category/33642

 

 最近幫客戶(賣方)看了一份「土地專任委託銷售契約書」,委託銷售金額高達1.6億,土地在土城,挑一些重點來跟大家分享:
 
一、獨家銷售:
(一)委託期間:
一般可約定一到六個月,本件是約定四個月。在約定期間內,賣方不可以終止契約,也就是不可以反悔不讓這家被委託的房仲專賣。

我修改:如果一個月內買方出價未達委託價格七成,或兩個月內買方出價未達委託價格八成,或三個月內買方出價未達委託價格九成,賣方均可終止委託。

 (二)因為是獨家銷售,所以委託以後在委託期間內,賣方就不能自行出售,也不能委託其他仲介公司出售甚至出租,如果違反,就要給付仲介費4%。

我修改:委託期間前兩個月仍未賣出時,賣方也可以開始自己賣。此外仲介費後來也幫客戶談到2%。
 
二、代收定金:
契約約定當到達委託價格時仲介可以代收並保管定金,如果賣方反悔不賣,則應該加倍返還定金,並應給付仲介費。如果買方給付定金後反悔不買,則賣方可沒收定金,但應給付一半定金給仲介。

我修改:定金仍應由賣方收受。買方如果反悔不賣時,只能取得原來仲介費的十分之一。
 
三、仲介費給付:
成交時以現金乙次給付。

我修改:買賣契約簽約完成時,給付仲介費五成。買賣完成標的物點交完成及價金給付完畢後七天給付仲介費五成。
 
四、事後成交:
賣方在委託期滿後,如與仲介曾經帶看之客戶或客戶配偶及其二等親以內親屬交易買賣,賣方仍應給付仲介費。
問題:仲介如何證明曾經帶看?契約只限二等親親屬,那賣方只要跟買方三親等簽買賣契約,或者賣方的配偶或親屬去簽買賣契約,即可規避仲介費。
 
五、仲介免責條款:
仲介員工如有任何對賣方的承諾,均需以書面記載在公司制式合約內,才對仲介公司生效。

我修改:刪除。(因為對賣方不利)
以上請卓參。
以上敬請卓參。
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Should you have any question, please feel free to contact me.
Best Regards,
vincent
許文華律師謹上
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誠理國際法律事務所
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