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公司購買土地之借款利息支出能否拿來報稅?

【文章遷移小叮嚀】

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 幾年來房地產價格一路上漲,許多公司在本業賺了錢後,紛紛也投入不動產投資,為了將投資收益極大化,自然就利用目前的低利率環境,大舉向金融機構抵押借款,再以利息支出列報為當期費用(取得所有權後),從而又可得到稅務上之優惠,可謂是一舉兩得,這裡就來舉一個實際例子:

 

 (一)案例(經改編):
甲公司民國(下同)95年向乙公司以新台幣(下同)三億元之代價,購買新北市新店區之三筆土地,並且已經付了八千萬元,後來102年10月10日雙方協議解約,因甲公司並未取得三筆土地之所有權,所以在年度報稅時將歷年來支付之利息共五千萬申報為其他損失,但國稅局認為該筆交易甲公司在未取得權利移轉證明文件即支付款項,且乙公司違約後,甲公司並未沒收定金,實違一般交易之常情,因此只認定利息五百萬為其他損失,試問甲公司有理還是國稅局有理?

(二)高等行政法院:甲公司敗訴。
1.依照協議書記載,甲公司應於取得三筆土地之過戶資料,才能匯付第二期款六千萬元,但甲公司已經匯付第1期跟第2期款總共八千萬元,但乙公司仍未提供土地過戶文件給甲公司,況且,針對此一違約情況,甲公司亦未向乙公司主張違約責任,顯與交易常情有違
2.另外,甲公司負責人喜洋洋於102年10月10日以八千萬承接系爭土地,並以其對於甲公司之債權六千萬抵充,但甲公司卻無法提供102年之股東往來帳簿憑證(含明細帳)證明。

(三)最高行政法院:甲公司勝訴。
1.依照第二份協議書記載,甲公司付完第一期八千萬元定金後,於乙公司提供過戶證明文件後,甲公司始應付第二期款。據此,乙公司並未違約,高等行政法院,就此一有利於甲公司之證據不採納,並未說明理由,這部分是有瑕疵的。
2.甲公司提供給國稅局的資產負債表顯示,94年12月31日之「其他應付款」為八千萬元,到了102年已經降為兩千萬元,並註明「應付關係人款項」之關係人為甲公司負責人喜洋洋,可見,喜洋洋對甲公司之債權係基於土地買賣價款,而不是貸款給甲公司,因此列於甲公司帳上之「其他應付款」而不是列於「股東往來」科目,這部分足為甲公司負責人喜洋洋承接系爭土地之重要證據。
 

(四)心得:
企業經營者想要享受投資土地漲價及購買土地之借款利息報稅之雙重利益時,土地買賣契約書應該仔細訂立,並留下履約過程相關文件,這樣一來才不會將來被國稅局認為是假交易。這也就是說,任何商業交易之租稅規劃,有關法律協議或契約之訂立與履約過程之設定,均有賴於事前預先準備並詳為設計,這樣才是完整的租稅規劃。

以上敬請卓參
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Best Regards,
vincent
許文華律師謹上
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